Descarbonizacion de Edificios

Estrategias de Descarbonización de la Red Eléctrica y Mejora de la Eficiencia Energética en la Cartera 1 para Cumplir con los Compromisos de Carbono hacia 2050

Volviendo al ejercicio de descarbonización de la red ya realizado, tenemos una idea de cuánta reducción de energía será necesaria para cumplir con los compromisos de carbono; Para la cartera 1, la descarbonización de la red eléctrica representará una reducción de carbono del 55 % para 2050, lo que dejará una reducción del 45 % que se contabilizará a través de otros tramos. Podemos suponer que parte de eso se cumplirá con energías renovables dentro y fuera del sitio, pero en general deberíamos encontrar que una mejora de la eficiencia energética anual del 1-2 % a nivel de la cartera se mantendrá en el buen camino. La forma más rentable de lograr esto no es apuntar a una mejora de la eficiencia del 1-2 % en cada activo; es apuntar a una mejora mayor en sus activos de menor rendimiento.

Priorizar los activos a través de la evaluación del riesgo de transición:

Partner Energy recomienda ver las propiedades a través de tres lentes para las mejoras de descarbonización:

Cumplimiento normativo: las propiedades en ciudades con estándares de desempeño de edificios (BPS) o requisitos de auditoría y puesta a punto deben cumplir objetivos energéticos específicos o enfrentar sanciones. Comprender estas regulaciones locales ayuda a priorizar las propiedades donde las auditorías energéticas o las renovaciones pueden evitar costos futuros. Este tema ya ha sido abordado anteriormente por GreenGen.4

Rendimiento energético/de carbono: los administradores de carteras deben evaluar las propiedades en función de los puntajes ENERGY STAR o la intensidad del uso de energía (EUI), centrándose en los activos que consumen mucha energía, emiten grandes cantidades de carbono y/o están ubicados en regiones de red más sucias. Los administradores también pueden priorizar los activos según la cantidad de energía eléctrica en comparación con la energía de combustibles fósiles que utilizan. El explorador de datos de administradores de carteras ENERGY STAR puede ser útil para contextualizar estas clasificaciones e incluye una métrica de porcentaje de electricidad.5

Monitor de riesgo de carbono en bienes raíces (CRREM): para las propiedades en riesgo de "quedarse estancadas" (dejar de cumplir con los estándares futuros de carbono y energía), el uso de CRREM puede ayudar a priorizar aquellas propiedades que requieren inversiones de descarbonización inmediatas

Dado que las curvas CRREM son relativamente nuevas, no están disponibles para todos los países y aún se están actualizando para otros, recomendamos priorizar el cumplimiento normativo y el desempeño energético/de carbono por sobre los años de transición CRREM, pero los años de transición aún son aplicables y pueden ser indicadores valiosos.

Después de completar un Ejercicio de Evaluación de Riesgo de Transición, comprenderá qué propiedades requieren o se beneficiarán de auditorías energéticas durante los próximos 5 a 10 años. Recomendamos realizar esta evaluación anualmente para tener en cuenta las adquisiciones, los nuevos BPS y los cambios en el desempeño de los activos.

Del plan a la acción: convertir los objetivos de eficiencia en impacto

Después de identificar las propiedades de alta prioridad, las auditorías energéticas en activos seleccionados generan datos valiosos para planificar mejoras de eficiencia. Uno de los próximos pasos más desafiantes en la descarbonización de CRE es pasar del concepto a la acción, donde la planificación se traduce en la implementación y el seguimiento de proyectos concretos en el terreno. El verdadero valor de estas auditorías radica en usar los datos de manera efectiva para identificar proyectos que se alineen con el plan de gastos de capital de cada activo, priorizar las medidas con recuperaciones favorables y abordar los equipos que se acercan al final de su vida útil para minimizar las interrupciones y optimizar el gasto.

Los resultados de las auditorías deben entregarse en un formato coherente y de fácil análisis (como Excel) para facilitar el análisis agregado de toda la cartera. Varias plataformas ESG admiten el seguimiento y el análisis de proyectos para guiar a los propietarios y administradores de activos en el desarrollo de una hoja de ruta de descarbonización.

Por ejemplo, SiteLynx Carbon Proforma de Partner Energy permite a los usuarios evaluar los hallazgos de la auditoría a nivel de activos, seleccionar medidas de alto impacto y proyectar los efectos sobre las emisiones, los costos de energía y el cumplimiento normativo.

Al seleccionar una plataforma ESG, se deben considerar características adicionales, como el seguimiento de la energía y el carbono a través de integraciones con programas comunes de seguimiento de servicios públicos como ENERGY STAR Portfolio Manager, el análisis de escenarios de proyectos, así como la exportación de datos y la capacidad de auditoría. Estas herramientas permiten a los propietarios de activos elegir los proyectos más adecuados para sus propiedades, mientras que los administradores de fondos pueden agregar medidas seleccionadas para evaluar los impactos de toda la cartera a lo largo del tiempo.

Figura 1: Tabla de selección de medidas de reducción de energía y carbono y selección de año según las auditorías de ASHRAE. La tabla resume indicadores clave de desempeño, como ahorros en costos de energía y servicios públicos, ahorros en GEI, año de reemplazo esperado de equipos existentes (año RUL) y amortización simple.

Figura 3: Rendimiento de los activos cuando se expone al estándar de rendimiento de edificios BERDO de Boston (BPS). El gráfico incluye un escenario de no hacer nada/seguir con las actividades habituales, así como el impacto de las medidas de descarbonización seleccionadas por el usuario.

 Se seleccionan diferentes medidas para su implementación en diferentes años, y se selecciona estratégicamente la implementación en función de los planes de gastos de capital, la antigüedad de los equipos existentes y el efecto sobre las sanciones impuestas por las ordenanzas.

Consideraciones adicionales

1. Este enfoque anterior también se puede aplicar para evaluar la viabilidad y los costos de las inversiones en energía renovable dentro y fuera del sitio u otras estrategias de descarbonización.

2. Para obtener los mejores resultados, asóciese con consultores que se especialicen en CRE y se adhieran a las mejores prácticas y estándares de la industria.

3. La reevaluación periódica de la cartera garantiza que la estrategia de descarbonización se mantenga alineada con las regulaciones, tecnologías, incentivos financieros y demandas del mercado en evolución.

4. Se deben emplear enfoques similares durante la diligencia debida para comprender los riesgos y desarrollar planes de capital que se alineen con los objetivos del fondo.

Conclusión

• La descarbonización de las carteras de bienes raíces comerciales es compleja y requiere una combinación de experiencia técnica, planificación financiera y comodidad en la incertidumbre.

• Sin embargo, al desarrollar una hoja de ruta estratégica para la descarbonización (realizando un inventario de GEI, un análisis de la descarbonización de la red, priorizando proyectos de eficiencia y evaluaciones de riesgos de transición), los propietarios de carteras pueden lograr avances significativos hacia el cumplimiento de sus compromisos de descarbonización.

• A medida que el panorama regulatorio y tecnológico siga evolucionando, las carteras de CRE que adopten estas estrategias estarán bien equipadas para un futuro sostenible.

Correo: hmiranda@regenerativat.com

Celular: 942-367-037

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